福建省内高净值人数多，且占人口比例高，大量资本追逐着数量有限的厦门房产，造就了近些年厦门房价的水涨船高。
当前，市场整体需求挤压供给，岛内置换门槛继续升级，岛外迎合刚需上车门槛有所下调，刚需、刚改及终改客户选择面貌似变广，实则更模糊了。
01
图片
厦门房价高企，岛内外产品分层明显
在福建，省会福州和经济强市泉州都已进入GDP万亿俱乐部，而厦门年GDP为亿元，离万亿尚有一段距离。不过，在福建省内，厦门的房价是逆天的存在。
从近13年厦门商品住宅价格走势图来看，-年间，厦门房价呈直线上坡式发展，随后，价格进入稳定期，保持在3.8万+（年1-3月以岛外刚需盘去库存为主），年甚至突破了4万/㎡线，持续处于高位，在全国居前列。
近年来，随着楼市调控的逐步深化，厦门供地方式的不断调整，厦门岛内外在售产品和房价分化明显，分层逐渐清晰。
从区域产品情况来看，岛内供应虽然在不断增量，但新房总价门槛在万以上，普通刚需跟首改客群若想搭上新房快车，仍显得遥不可及；岛外近岛区域主力为刚改产品，其他区域，特别是同安、翔安的非四大新城板块，在售产品面积段和总价段在下沉，吸引更多刚需客上车。
02
图片
六区主力在售新房产品
首付及总价门槛
下面，我们就具体的来看看厦门六区主力在售新房产品，以及各项目首付门槛情况。
岛内思、湖两区，主力在售新房目前是中海国贸上城和建发五缘樘月，购买门槛为中海国贸上城，首付门槛为万，总价门槛约万。就算加之保利国贸天琴和近期第一批次已出让地块，经粗略测算，总价门槛均不会低于万，正所谓岛内无刚需已然体现淋漓，岛内房价早已脱离了刚需族的原始购买能力。
实际上，目前厦门岛内庞大的老旧小区才是低门槛的重要供给端，但老旧小区户型和居住环境品质较低，难以平衡中端购买阶层对居住品质的需求，而年轻购房群体明显兴趣不大，交易活跃度主要是学区驱动因素群体带动。
厦门岛内新房价格高企，刚需逐步外溢岛外，而厦门岛外的新房价格也在稳中上行。纵观目前岛外主力在售项目，单价2万+，总价万+房源多集中在同翔相对偏远区域，在生活配套相对醇熟的集海两区难觅。
刚需、刚改客群对购房成本门槛敏感，且对功能性和居住舒适度的需求考量方面，更看重前者。所以迎合市场的主流需求，岛外新房市场的主流户型越做越小。在房价高企的当下，户型小型化降低门槛，也是房企缩短项目去化周期最为行之有效的策略。
在集美新房市场，最低购房总价门槛是夏商新纪元的万，优质配套加持的环杏林湾板块首付门槛达万以上，总价门槛在万+，刚需上车困难。目前集美除灌口及北站等板块尚有部分2字头总价房源在售外，环杏林湾、北部新城及大学城板块已无万以下房源可买。
海沧区目前新房单价虽动辄3万+，但对刚需客户而言，主力在售产品户型有所缩小，总价相对可控，对于预算并不宽裕的购房者具有较大吸引力。
因此，目前海沧区小户型低总价产品流速较快，库存多为门槛相对较高的大户型房源。从区域整体在售产品情况来看，新城中心板块产品价格处在4万+，也鲜有新房项目在售；最低购房门槛出现在自贸区板块，首付门槛约60万，总价门槛约万。
从翔安区目前主力在售产品来看，最低购房门槛出现在新圩板块的持销项目世茂璀璨天宸，最低首付门槛是41万，最低总价门槛是万，当前板块配套相对匮乏，距离岛内较远。
翔安热门板块为南部新城，在经历了16年的一波大涨后，单价已经悄然脱离3万以下行列，在双十、实小等学区配套加持下，年部分项目高层产品单价一度突破4万/㎡线。随着近几年区域库存有效消耗，均价3万以下的房源显著减少。如今南部新城板块首付门槛约87万，东坑湾首付门槛约78万，新店首付门槛约70万，仅新圩及空港板块首付门槛约50万以下。
同安区目前是厦门刚需客户购房的前沿阵地，也是淡市撑市的中坚力量。区域购房最低首付门槛在24-万之间，总价门槛分布丰富，万以下，---万总价段均有房源可选可售。
从六区房价梯级来看，厦门房价金字塔底端也在同安区，区域的最低购房门槛出现在汀溪板块，以古龙山语听溪为例，约55㎡公寓总价可控制在约80万左右，首付25万不到即可购入，不仅是区域的最低购房门槛，也是厦门市的最低购房门槛。不过，项目距离岛内也的确是远！
结语
在可见的中长期，城市化进程向超大城市化进发，国家中心城市等超级城市房价大概率依旧缓慢上行，门槛也随之向上抬升。
在保障性住房尚未全面铺开的今天，降低个人购房门槛会是主要的战术手段。城市商品房单价向上，将户型做小降门槛是相对合理的去化方式。而降低首付比例是降低购房门槛的另一有效措施。可以确定的是，未来买房成本难以大降，所以择机上车不失为明智之举。
文章来源:厦门地产资讯