白癜风诚信为民 http://disease.39.net/yldt/bjzkbdfyy/6169035.html启迪云泽资本近日推出“云泽察城市”系列报告，对十多个重点城市房地产市场走势进行预判，本文为系列报告的第四篇“厦门”。
厦门位于我国东南部福建省，是我国东南沿海的一颗明珠。年以来厦门房地产市场价格快速上涨，而在当前*策趋紧的局势下，市场销售量明显放缓，它的未来又将何去何从？
核心观点
01
宏观环境：城市体量小，经济发展水平高，作为海上丝绸之路的核心区及对台最重要交流窗口和合作平台，迎来历史性发展机遇
厦门是对外开放最早的城市之一，也是中国重要的旅游目的地，经济发展水平和城市活跃度高。福建省在“一带一路”的定位为21世纪海上丝绸之路的核心区，将全面享受“一带一路”建设所带来的*策优惠、设施完善、贸易畅通、资金融通等优势。福建自贸区的设立承担着发挥对台优势的历史使命，台湾是国家的核心利益所在，因此预计会获得更多的*策优惠和资源倾斜。厦门市作为区域核心城市，将直接受益。
02
市场表现：销售量波动大，但年来价格持续快速上涨
厦门市过去几年交易量波动较大，年来量价明显上行，阶段性供应不足，年7月调控*策出台后，销售量明显下滑，但价格并没有受到影响。年二手房交易量已远超新房，厦门市已进入存量市场。
从区域来看，新房销售主要以岛外四区为主，年销售套数占比接近90%，价格增速快。岛内两区土地出让量很少，二手房交易明显大于新房，价格稳步上涨。
03
云泽观点：*策收紧加大短期风险，把握节奏难度提高
厦门市场走势长期看好，但短期内仍然会受到抑制性*策、土地供给、企业推盘等因素的影响。从近半年的走势来看，由于*策出台、供应不足、价格挤出效应等原因，交易量下行态势已经形成，预计未来继续低位运行的可能性较大，价格可能出现结构性调整。金融机构选择合作对象时，应谨慎选择那些高点拿地但自身资金能力较弱的企业，在短期内市场出现波动、项目去化较慢时，可能会出现资金链紧张甚至断裂。
从区域来看，岛内市场已趋于成熟，土地出让少，价格上涨稳定，可选择对短期风险承受能力较强的品牌房企合作，岛内市场收益情况可预见性强，安全性较高，适合做一些对安全性要求高，风险偏好较小的投资；岛外四区市场处于高速发展阶段，土地出让较多，市场更具有想象力，若选择得当，收益率会远远高于平均水平，但由于市场不够成熟，过去一段时间涨幅较快，因此岛外市场的风险相对较大，风险与收益并存，适合做一些对收益率要求和风险偏好较高的投资。
一
宏观环境:城市体量小，经济发展水平高，外来人口多
1区位：海上丝绸之路的核心区，海峡西岸经济区重要的中心城市、港口及风景旅游城市
厦门是海上丝绸之路的核心区域，海西经济区的最大受益者，迎来独特的历史性发展机遇。厦门市是福建省下辖副省级行*区（市），计划单列市，是对外开放最早的城市之一，也是中国重要的旅游目的地，经济发展水平好，城市活跃度高。厦门片区也是福建自贸试验区的三个片区之一。
2人口财富：外来人口占比大，居民财富水平高
人口增速平稳，人口净流入水平高。厦门市作为沿海城市，近五年人口总数以2%的速度稳定增长。年，厦门常住人口总数达到万人。人口净流入水平高，但占比逐年小幅下降。
经济增速先增后减，第三产业占比持续上升。年厦门GDP总量达亿元，同比增长5.9%，低于全国平均水平一个百分点。近十年来，厦门GDP增速先升后降，经济增速放缓主要源于经济下行的大环境以及经济转型带来的压力。未来，伴随着产业结构进一步升级和交通建设的完善，厦门市周边有望进一步发展，带来新的经济增长机遇。
藏富于民，人均可支配收入高。年厦门城镇居民可支配收入为元，在福建省排名第一，相当于上海人均水平的85%，相当于北京的88%。
3交通状况：厦门是我国的重要交通枢纽，市内交通设施不断完善，轨道交通网络框架初显
厦门是我国的重要交通枢纽，其市内交通设施不断完善，轨道交通网络框架初显。现阶段，厦门市已建成或规划中的11条快速公交系统和10条轨道交通系统，在年基本形成市域内“半小时交通圈”、厦漳泉“一小时交通圈”。《厦门市“十三五”城市建设专项规划》提出至年形成“中心放射、环湾联络”的轨道交通网络框架。
4调控*策：7月即率先出台调控，从限贷到再次限购
年7月15日，厦门率先出台住房信贷调整*策抑制投资投机性购房（其他热点城市多数在9月底才出台*策），并在9月5日重启限购*策。信贷调整主要为首付比上调甚至停止信贷；限购主要为非户籍人口且缺乏社保证明施行平以下普通商品房购买的限制。
根据我们的草根调研，豪宅由于总价高，受7.15限贷的影响更大（豪宅通常大于平米，不受限购）；由于外地客占比超过60%，限购对中小户型等低总价投资型产品的冲击较大。
二整体市场：近年销量波动大，价格快速上涨1新房量价：成交量4月触顶后持续下行，价格创新高
成交供给：历年销售波动较大，年以来可售量相对不足。厦门市历年商品住宅销售套数波动较大，最低点在年，仅销售套，最高点出现在年，共销售套。从供需情况看，自年以来，每年销售总套数均大于可售套数，销售情况相对较好。
价格销售：年来价格涨幅创新高，4月交易量创新高后持续下滑。自年以来，厦门市商品住宅销售价格逐年上涨，年1-9月同比涨幅达25.11%，是近年来的最高水平。近一年月度销售套数波动较大，在年4月达到峰值（套），之后逐月减少，最近一月（年10月）仅为套。
2热销项目：年以来热销新房多数位于岛外
销售套数前10名项目多为岛外四区的中小户型、中低价位项目：年1-10月厦门市销售套数前10名项目，套均面积㎡，低于全市均值㎡，套均总价万元，仅为全市均值的八成；从区域来看，销售套数前10名均位于岛外四区，湖里区与思明区无一上榜；从全市占比看，销售套数排名前十的项目合计销售套数占比全市销售总套数的37%，市场集中度较高（多数城市一般在20%以内）。
销售金额前10名项目包括房价更高的岛内两区（湖里区与思明区）：年1-10月销售金额前10名项目，均价超过4万元/㎡的高端项目有4个：其中建发央玺项目成交均价元/㎡，成交金额29.81亿，是卖的最好的高端项目；从区域分布来看，岛内共有四个项目入选：其中湖里区3个，思明区1个，售价均超过4万元/㎡，岛外四区均有分布，仅泰禾厦门院子均价大于3万元/㎡，其余几个项目均价均小于3万元/㎡。
3企业：本地房企销售业绩靠前，但外来品牌房企在年积极抢地
年厦门销售额前三名是建发房产、厦门国贸、泰禾集团。三家企业1-10月销售额均超过30亿元，但与其他企业相比领先幅度不大。从近几年数据来看，销售额前三名房企变化较为频繁，无企业长期占据领先位置。
土地出让数量较少，且均位于岛外，保利、万科、中海等外来品牌房企积极进驻：年1-10月，厦门市共成交9块土地，且均位于岛外区域；成交总价最高土地位于同安区，以54.26亿元总价被保利地产竞得，楼面地价为2.58万元/㎡；楼面地价最高土地位于翔安区，竞得方为融创地产，楼面地价为3.75万元/㎡。
4土地市场：交易量反弹，地王频现，土地供应向岛外倾斜
土地供应量缩减，溢价率处于历史高位。年1-10月，厦门市土地成交面积为93.98万㎡，平均溢价率.25%，处于历史高位，同期土地出让规划建筑面积远小于住宅销售面积，供应持续不足。
住宅用地供应主要在岛外区域，特别是同安区、翔安区。分区域来看，近年成交的住宅用地主要在岛外，反映出促进岛外开发建设、加快岛内外一体化的发展趋势。
5二手房：年成交量远超新房，市场活跃度高
二手房成交量逐年增长，年远超新房。年1-10月，厦门二手房成交4.7万套，相比去年同期增长57.53%，新房成交1.9万套，相比去年同期下跌13.76%。从历年数据可以看出，厦门市二手房市场日趋活跃，在新房成交量不断缩减情况下（受制于供应不足），二手房成交量年已远超新房。厦门市已进入存量房市场。
三区域市场:岛外量价表现优于岛内，成交占比不断上升1岛外成交占比持续提升
岛内由于土地供应和在售楼盘少，近年来成交占比持续下滑。年1-10月，岛外四区总成交套，占全市总成交的86.93%。具体来看，同安区成交最高，1-10月成交达套。岛外成交占比高一方面由于供应量大，另一方面也反映，随着岛内岛外一体化建设，购房者对岛外居住环境的认可度正逐步提高。考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区将继续是厦门新房成交最集中的区域。
2各区房价同比涨幅普遍较高，岛外房价领涨
各区房价涨幅普遍较高，岛外房价上涨快于岛内。从房价涨幅来看，尽管岛内供需关系更紧张，但由于岛外房价基数更低、加上岛外频频出现的地王，导致房价上涨幅度高于岛内。年10月，集美与翔安区房价同比上涨%和80%，领涨全市，岛内湖里、思明房价同比涨幅也达到36%和14%，其中思明区10月份仅成交27套，价格明显低于近三个月平均水平。
3典型城区：岛内两区已进入存量房市场
岛内（湖里区和思明区）已基本开发成熟，基本属于存量房市场。在近两年的房地产交易中，岛内两区新房市场占比仅为15%左右，但占据接近60%的二手房市场，存量市场特征十分明显。目前岛内二手房价格约为元/平方米，已经成为区域价格的基准。
四云泽观点：市场健康度高，短期量价或波动，长期仍旧看涨1未来趋势：*策落地加大短期量减价调风险，长期仍旧看涨
短期来看，*策出台和价格上涨过快已经导致厦门交易量明显下行，11月成交套数较去年同期降幅接近90%。厦门市房价受外来群体推动明显，限购会对外来需求影响显著，但是在近些年厦门市土地供给较少，尤其是岛内几乎无新地出让情况下，企业去化压力不大，预计短期内交易量仍会低位运行，房价会有小范围调整。
中长期来看，厦门市经济向好，利好的*策和基础设施建设以及独特的环境资源都会支撑房价上涨，另外厦门市外来人口占比大，租房、购房需求庞大，当限购*策有所缓和时，需求同样会助推房价上涨，未来房地产市场前景看好.
2投资方向：
